L’achat d’un bien immobilier entraîne inévitablement des frais annexes, parmi lesquels figurent les fameux “frais de notaire”. Toutefois, cette appellation courante est souvent mal comprise et mérite d’être précisée. En effet, il s’agit principalement de droits de mutation, qui représentent la majeure partie de ces frais. Pour y voir plus clair et comprendre les conséquences sur vos choix d’achat, plongeons ensemble dans le détail.
Toute acquisition d’un bien immobilier en France est assujettie aux droits de mutation et au paiement des émoluments du notaire rédacteur de l’acte authentique. Ces droits sont calculés en pourcentage du prix de vente du bien et s’élèvent en moyenne à 5,8 % pour les biens existants*. En 2022, le produit encaissé par les départements était de 16,7 Md€*. La rémunération du notaire, quant à elle, représente environ 1 % du montant du prix de vente*.
Droits de mutation et frais de notaire : de quoi parle-t-on ?
Les droits de mutation sont des taxes prélevées par l’État et les collectivités locales lors de la transmission d’un bien immobilier dès la signature de l’acte de vente. Ils se divisent en deux catégories : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et les droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Les premiers concernent les transactions immobilières avec contrepartie financière, comme les ventes, tandis que les seconds s’appliquent aux donations et successions.
Notez que les droits de mutation à titre onéreux varient selon les départements mais que dans la plupart des cas, ils sont fixés au maximum légal, soit 5,8%. Ce prélèvement se décompose en trois parties* :
- La part reversée au département (entre 3,8 et 4,5%)
- La part reversée à la commune (1,2% systématiquement)
- La part perçue par les départements reversée à l’Etat (2,37% du montant perçu par le département systématiquement).
En ce qui concerne les frais de notaire, ils englobent tous les coûts associés à la transaction immobilière, y compris les droits de mutation. Les honoraires, qui sont réglementés et diminuent en fonction de la valeur du bien, ainsi que les frais administratifs liés à l’opération, sont inclus. Néanmoins, il est possible de négocier certains éléments, tels que les émoluments de formalités, afin de réduire le montant total à payer.
Selon l’article 1593 du Code civil*, les frais liés à l’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier. Toutefois, le vendeur peut choisir de les prendre en charge. Dans ce cas, on parle d’un prix « acte en mains » ou « contrat en mains ».
Impact du choix entre un bien neuf et un bien ancien
Dans le cas d’un bien neuf, les droits de mutation sont généralement moins élevés, représentant environ 2 à 3 % du prix de vente*. Cette différence s’explique par l’absence de droits de mutation à titre onéreux pour les logements neufs, remplacés par la TVA immobilière. De plus, les frais de notaire sont également réduits, puisqu’ils intègrent des taxes et des émoluments proportionnels au prix du bien.
Cependant, il est important de prendre en compte que le prix d’achat du neuf est souvent supérieur à celui de l’ancien. Ainsi, même si les frais de notaire et les droits de mutation sont réduits, le coût global de l’acquisition peut être plus important.
Pour un bien ancien, les droits de mutation sont plus conséquents, s’élevant généralement à 7 à 8 % du prix de vente*. Ces droits incluent les taxes versées à l’État et aux collectivités locales, ainsi que les émoluments du notaire et les frais annexes.
Il est essentiel de ne pas négliger ces frais lors de l’évaluation de l’investissement, car ils peuvent représenter une part significative du coût total de l’acquisition. Toutefois, l’achat d’un bien ancien peut offrir des avantages en termes de prix d’achat, de potentiel de rénovation et d’emplacement, notamment dans les centres-villes.
Le rôle des syndics de copropriété
Les frais de notaire et de mutation incluent également des frais liés à la copropriété, si le bien immobilier que vous achetez en fait partie. Le syndic de copropriété est chargé de la gestion de l’immeuble et perçoit des honoraires pour ses services. Ces frais sont à la charge de l’acquéreur et doivent être considérés durant l’estimation du coût total de l’achat immobilier.
Leurs responsabilités incluent la préparation des documents nécessaires à la vente, la gestion des charges de copropriété et des fonds de travaux, ainsi que l’information sur les travaux futurs et les charges prévisionnelles. Il est donc crucial pour les acheteurs et les vendeurs de comprendre le fonctionnement de la copropriété et de prendre en compte les charges et les travaux futurs lors de l’évaluation du coût total.
En conclusion, il est essentiel de bien comprendre la distinction entre les frais de notaire et les droits de mutation pour anticiper les coûts liés à l’achat d’un bien immobilier. Le choix entre un bien neuf ou ancien, ainsi que la présence d’un syndic de copropriété, sont autant de facteurs qui influencent ces frais. Une bonne connaissance de ces éléments vous permettra d’adapter vos choix d’achat et d’optimiser votre investissement.
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*sources
Tout sur mes finances https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/droits-de-mutation-a-titre-onereux-taux-par-departement-calcul.html
Agence étoile https://www.agence-etoile.fr/2017/09/17/droit-de-mutation-et-frais-de-notaire/#:~:text=Les%20%C3%A9moluments%20du%20notaire%20repr%C3%A9sentent,8%20%25%20du%20prix%20de%20vente.
Fntp
https://www.fntp.fr/data/decryptages/les-droits-de-mutation-au-sommet-en-2022-avant-le-retournement
Legifrance
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441351
Journal du net
https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202115-frais-de-notaire-reduit-pour-qui-les-conditions/
