Le montant du loyer est un aspect primordial pour la location de son bien. Pour cela, une estimation du prix selon plusieurs critères et tenant compte de l’offre et de la demande doit être faite. Une bonne estimation permet de louer plus rapidement et donc de ne pas perdre d’argent sur son investissement. De plus, il faut faire attention à ne pas fixer un loyer trop élevé qui pourrait décourager les locataires et par conséquent entraînerait des rotations trop fréquentes de locataires. Afin de ne pas négliger cette étape dans votre processus de mise en location, nous vous délivrons quelques conseils qui vous aideront à estimer la valeur locative de votre bien.
A quoi correspond votre loyer ?
Le loyer représente la contrepartie financière du droit d’occuper un logement. En général, il est payé par le locataire mensuellement et doit être différencié des charges, qui correspondent aux installations individuelles (eau, chauffage), aux dépenses d’entretien des parties communes intérieures et extérieures ainsi que les taxes et redevances comme la taxe de balayage ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
Le montant du loyer est indiqué dans le bail et une fois fixé dans le contrat, il ne peut être augmenté librement. Il peut être indexé tous les ans sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) mais ne peut être augmenté qu’à l’échéance du contrat selon une procédure très précise. En effet, la loi d’encadrement des loyers ne permet pas la modification du montant du loyer, sauf exceptions.
Le prix moyen au m²
Dans chaque ville et même dans chaque quartier, il existe un prix moyen au m². Cette information se trouve dans la base CLAMEUR. A Marseille le loyer moyen au m² se situe à 12,5€. Pour débuter votre estimation, vous pouvez chercher le loyer moyen au m² de votre quartier et multiplier ce chiffre par la superficie de votre bien. Cela donnera une base d’évaluation du prix du loyer.
Néanmoins il faut rester précautionneux, car ces données peuvent influer positivement ou négativement sur le montant final du loyer. C’est la raison pour laquelle, votre estimation doit se baser sur un ensemble de critères, et non pas uniquement sur le prix moyen au m².
Prenez en compte les bons critères
Les critères qu’il faut prendre en compte pour estimer au mieux son bien sont nombreux : situation, surface, étage, présence d’une terrasse ou d’un jardin, parking compris, appartement meublé ou nu…
Tout d’abord, vous devez vous pencher sur le bien en lui-même : la surface, l’agencement, la luminosité, l’exposition, la localisation, les équipements et surtout l’état. Ce sont ces éléments là qui vous permettront d’établir une fourchette de prix que vous affinerez par la suite. Une fois ces éléments étudiés, vous devez recenser les dépendances s’il y en a (cave, parking, …).
Puis, le deuxième critère à prendre en compte, et qui est tout autant déterminant dans l’estimation du loyer, est la situation du bien. Le même appartement, situé au centre-ville ou à la campagne, n’a pas la même valeur. Certains quartiers au sein d’une même ville sont beaucoup plus prisés que d’autres pour leur ambiance, leur proximité avec les axes de communication, leur réputation. Parfois même d’une rue à une autre, un bien peut être moins côté. C’est pourquoi il ne faut pas négliger l’emplacement de votre bien dans votre estimation.
De plus, sont appréciés en centre-ville, la présence d’une terrasse, d’une cour ou d’un jardin, qui augmenteront assurément la valeur locative de votre bien.
Le fait que vous offriez un logement déjà meublé change la donne. D’autant qu’un « meublé » coûte plus cher en impôts à son propriétaire et qu’il est davantage exposé au chômage locatif, du fait de périodes de location plus courtes en moyenne. Une différence de prix d’au moins une cinquantaine d’euros par mois en moyenne est justifiée.
Fixer le loyer de son bien dépend donc de critères objectifs et subjectifs comme l’état et le standing d’un bien. C’est pourquoi la tâche est d’autant plus compliquée à réaliser.
Comparez votre bien
Un autre élément qui entre en compte dans l’estimation de votre loyer est l’analyse de la concurrence. N’hésitez pas à comparer votre bien à des biens similaires mis en location sur le marché. Pour cela, vous pouvez consultez plusieurs sites spécialisés comme se loger, pour évaluer l’état du marché et la concurrence. En comparant votre estimation aux prix pratiqués, pour des biens similaires au vôtre et sur un même secteur, vous pouvez conforter le prix initialement fixé, ou au contraire l’adaptez en fonction de la concurrence.
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Ce qu’il faut retenir, c’est que le prix des locations a eu tendance à diminuer ces trois dernières années. En effet, le marché de la location possède une offre supérieure à la demande. Ceci est lié en partie, au fait que les propriétaires qui ne parviennent pas à vendre leurs biens décident de les mettre en location. L’autre raison est l’arrivée sur le marché de nouveaux programmes immobiliers dans le neuf. De ce fait, les demandeurs de logement ont un plus vaste choix face à cette hausse de l’offre de logements à la location. On peut d’ailleurs constater que le taux de vacance entre deux locataires ne cesse d’augmenter. Face à cette conjoncture, il est important de proposer un bien qui est au bon prix.
Estimer la valeur locative de son bien est une tâche compliquée, qui demande du temps, dans un projet qui peut s’avérer pas toujours facile.
N’oubliez pas qu’il existe déjà tout un métier, celui d’un agent immobilier. Ce dernier dispose d’informations que les particuliers ne peuvent obtenir comme la base de données de l’observatoire des loyers ou encore le montant et les délais de location d’un bien similaire au vôtre sur le même secteur. Face à des locataires devenus de plus en plus exigeants, l’agent immobilier est le relais administratif comptable et technique auprès du locataire.
Pour vous aider à estimer votre bien avant de le louer vous avez la possibilité de demander une évaluation plus précise par un conseiller mymarseille.com dans les 48h gratuitement & sans engagement.
Une fois que vous avez bien estimé votre bien vient l’étape de la mise en location. Deux choix s’offrent à vous, soit vous gérez vous même votre mise en location en déposant gratuitement une annonce sur mymarseille.com, soit vous confiez votre bien à un conseiller immobilier spécialiste de la location à Marseille qui gérera pour vous votre location. Jetez un œil par ici pour en savoir plus sur les services de recherche de locataires et de gestion locative de mymarseille.com
