Investir dans un bien immobilier ? Une bonne décision surtout en période de baisse de taux de crédit. Mais ça ne s’improvise pas. Quand l’étape du prêt s’impose, consultez, comparez et faites jouer la concurrence.
L’établissement qui vous veut du bien
Conclure un prêt, oui ! Reste à savoir où et comment.
Commencez par un premier tour d’horizon des banques, celles que vous connaissez et les autres qui pratiquent des taux d’intérêt intéressants. Sur Internet, de nombreux sites permettent de comparer les offres de différents établissements. N’hésitez pas à y avoir recours et prenez conseil.
Comme rien ne remplace le contact humain, et un bon feeling, il reste préférable de solliciter un rendez-vous avec un conseiller pour monter un dossier. Posez-vous les bonnes questions en fonction du montant du prêt, de votre apport personnel éventuel, 10 % du montant total seront appréciés et du taux d’endettement maximum, pas plus de 30 % s’il vous plaît. Le tout permettra aussi de fixer la durée de l’emprunt. Si vous ajoutez les frais de dossier, le montant de l’assurance, vous devriez avoir une première simulation de coût qui tienne la route…
Après commence la période de négo… Soyez vigilant et vérifiez le montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, la possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe… N’hésitez pas non plus à négocier un geste commercial, sur les frais de dossier, par exemple, en mettant en avant des offres concurrentes. Ces derniers, qui peuvent représenter jusqu’à 1 %, peuvent ainsi être réduits voire être offerts.… Si votre banque est de bonne volonté, elle saura s’aligner. Sinon passez à la suivante.
Autre solution, passez par un courtier qui moyennant une commission, fera tout ce travail pour vous et vous présentera uniquement les offres les plus intéressantes pour vous
Le prêt qui vous va
Avant de vous engager dans un prêt classique, faites un tour d’horizon, avez-vous droit au PTZ +, qui marche dans l’ancien comme dans le neuf (mais sous conditions) ? Ce doit être notamment pour l’acquisition d’une résidence principale. A savoir aussi le PTZ + ne peut être qu’un prêt complémentaire.
Si des travaux sont à prévoir, regardez du côté du 1% logement d’Action logement. Certaines villes proposent aussi des prêts spécifiques, c’est le cas à Marseille avec le Chèque Premier Logement qui vous permet d’accéder à la propriété, là aussi dans l’ancien ou le neuf mais sous certaines conditions. Pour tout savoir sur la fiscalité, cliquez ici.
Taux fixe ou variable ?
Chaque prêt comprend ses raffinements. Le but consiste à caler au mieux de vos intérêts et en accord avec votre banquier, le montant du taux, le nombre de mensualités, la durée de l’emprunt, les assurances et les garanties qui sont rattachées à l’emprunt. Dans le cas d’un prêt relais qui permet d’acquérir un nouveau bien avant que le premier soit vendu, soyez particulièrement attentif. Le montant de l’avance, en général entre 60% et 80% de la valeur du bien à vendre, varie d’un établissement financier à l’autre et à l’intérieur même de la banque, selon la situation de l’emprunteur. Ainsi si un compromis de vente est déjà signé pour le bien, le crédit pour l’achat du nouveau bien sera plus important que s’il n’y a pas d’acquéreur potentiel.
Autre précaution à prendre en cas de remboursement anticipé, des indemnités peuvent être demandées. Vous pouvez négocier la suppression de cette clause, ainsi que les tarifs de l’assurance garantie revente.
Le bon taux au bon moment
Les taux d’intérêt ont-ils encore baissé ? Oui, oui, oui !
Les moyennes s’établissent en novembre à 2.40 % et 2.70 % pour des durées d’emprunt de référence, 15 et 20 ans. Encore mieux, des décotes sont toujours envisageables sur les meilleurs dossiers. C’est donc le moment d’acheter.
Il vous faut aussi choisir le taux : fixe ou variable.
Dans le premier cas, tout est prévu, la durée du remboursement et le montant des échéances. Vous savez ce que vous devez rembourser sans surprise, bonne ou mauvaise.
Dans l’hypothèse d’un taux variable, le montant peut bouger, monter ou baisser en fonction des cours du marché tout au long de l’emprunt. Les taux variables sont en général les plus bas du marché, mais mieux vaut réserver cette formule à des crédits de courte durée, inférieure à cinq ou six ans.
La solution alternative ? Des prêts à taux variable « capés » proposés par la quasi-totalité des établissements pour limiter à 2 % par exemple le mouvement et donc les risques.
La durée qui vous convient
La durée de souscription du prêt est une donnée primordiale. De 5 ans à 30 ans, la donne n’est pas la même. Forcément, plus c’est long plus ça coûte cher. Du coup, certains établissements financiers préfèrent limiter à 20-25 ans la durée des emprunts octroyés.
L’intérêt d’un prêt de longue durée ? Il permet d’obtenir un financement plus important que pour un prêt sur 15 ans — la moyenne en France — et avec des mensualités plus légères. En revanche, le coût du crédit est quasiment double entre un prêt à 15 ans et un autre à 30 ans.
Plutôt réservé aux jeunes acquéreurs qui ne risquent pas une éventuelle baisse de revenu, le prêt longue durée implique de conserver le bien un minimum de 10 ans, (sachez pourtant qu’en moyenne en France, un propriétaire garde un bien 7 ans avant de le revendre)… Quoi qu’il en soit, il vous faudra prévoir, de pouvoir rembourser par anticipation et être vigilant sur les pénalités appliquées.
A savoir aussi, il existe des possibilités d’adapter les mensualités en cas d’augmentation de revenus, ce qui rend possible de raccourcir la durée du prêt. Prenez en connaissance avant de signer. Et surtout au vu de la distance, tablez sur la sécurité, préférez un taux faible et fixe !
Renégocier, oui vous pouvez
Vous le savez : les taux sont bas. Du coup la tentation peut être grande de renégocier son crédit. Où ? Comment ? Pourquoi, on vous dit tout.
Il est toujours tentant de renégocier son crédit quand on l’a conclu à 6 ou 7% et que les taux affichent plus de deux points de moins !… Mais il importe toujours de prendre en compte :
La part des intérêts : au début, on rembourse surtout des intérêts et à la fin presque uniquement du capital. Du coup, plus on avance dans le temps, moins le remboursement anticipé est avantageux.
La série de frais (indemnité de remboursement anticipé notamment) que cela peut provoquer. A moins de persuader votre banquier de substituer à l’ancien prêt un prêt moins coûteux. Bon à savoir, depuis quelques années quand le remboursement est induit par certains événements comme le changement du lieu d’activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle, la pénalité est supprimée.
A prendre en compte également le prix des nouvelles assurances qui sera probablement plus élevé qu’au moment où vous avez souscrit votre emprunt… Bref, négociez et calculette en main, faites votre choix !
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