Comme chaque année voici venu le temps des changements. Taux d’intérêt, réformes fiscales ont des incidences sur les prix et les transactions immobilières… Vous avez un projet immobilier, voici un tour d’horizon de ce qui vous attend !
Prix : la vérité en face !
Que dit la tendance des prix dans l’immobilier à Marseille ? Qu’une légère baisse se fait sentir… Ou et comment ? Explications.
Alors est-ce le moment de réaliser son projet immobilier ?? Une chose est sûre selon les experts du secteur, la Fnaim en tête, à Marseille, les prix devraient marquer le pas en 2012…Les raisons ? Durcissement des conditions de crédit, biens encore surévalués…. Dans les quartiers, les 1er et 2 ème semblent encore souffrir des retards de rénovation mais très vite les grands projets en cours sur Euromed pourrait changer la donne. Dans les 4 et 5 èmes, stables, les prix restent raisonnables avec des T3 de 70 à 80 m2 compris entre 170 000 et 180 000 euros. Très côtés, les 7 et 8 èmes pour leurs maisons de ville avec terrasse ainsi que les villas et appartements T4 et T5 situés entre 700 000 et 2 millions d’euros avec une vue mer. Dans, les 14-15-16, à l’exception de l’Estaque, les prix sont en légère baisse. A l’arrivée, le prix moyen pour un appartement dans l’ancien au m2 à Marseille était fin 2011 de 3105 euros. Il s’élevait pour une maison à 3312 euros le m2. En 2012, la décrue des prix se profile. Profitez-en !
Crédit immo : c’est maintenant !
Si les taux d’intérêt sont restés stables en fin d’année, ils devraient augmenter dans les mois à venir. A vos marques!
Vous souhaitez acquérir un bien… C’est le moment. Les taux de crédit sont encore aujourd’hui restés stables… Quelques exemples ? Un taux fixe moyen hors assurance se négocie aujourd’hui à 4,00% sur 15 ans, 4,25% sur 20 ans et à 4,45% sur 25 ans. Selon les courtiers, ce contexte favorable ne saurait durer. Première raison, les banques ne cherchent plus à séduire de nouveaux clients, elles sont acculées par l’afflux de dossiers de demande de prêt, en raison notamment de la fin du PTZ plus dans l’ancien, les emprunteurs voulant en bénéficier avant sa suppression annoncée par le gouvernement. D’autant que les restrictions du dispositif vont se faire sentir également dans le neuf…Ainsi, les conditions d’octroi de crédit devraient globalement et inévitablement se durcir. Il risque même de devenir quasiment impossible d’emprunter sans apport personnel : “Certaines banques demandent un apport de 10 % pour couvrir les frais, voire de 20 % pour obtenir un bon taux “, observe un courtier. De même, d’autres ne proposent déjà plus de prêts au-delà de 30 ans. Alors ? La solution pour l’emprunteur-acquéreur pourrait venir du recul des prix. Une baisse estimée à 5 % en 2012 pourrait compenser une hausse des taux de 0,50 point “. Dans le doute ?? Faut y aller !
Le Scellier : chronique d’une mort annoncée
Au programme de la loi de finances pour 2012 ? La réduction des avantages fiscaux proposés par la loi Scellier. C’est bientôt fini !
Le Scellier à l’origine ? Vous investissiez dans un bien immobilier neuf ou ancien réhabilité et destiné à la location pour une durée minimale de neuf ans et vous bénéficiez alors de réductions d’impôts attrayantes.Fiscalement, la réduction d’impôts pouvait atteindre 25% avec un plafond de 300 000 euros pour l’achat du bien. Tour de vis fiscal oblige et réductions annoncées la loi Scellier vit, en 2012, ses dernières heures. La loi de finances pour 2012 prévoit que le dispositif prendra fin au 1er janvier 2013. Et pour cette année, il se « verdit ». Soit ? Si son taux passe en 2012 de 22% à 13%, son champ se réduit également. Puisqu’il ne fonctionne que pour les logements dits BBC (Bâtiment Basse Consommation), c’est à dire pour les logements neufs répondant à ces critères de performances énergétiques ou encore pour les habitations rénovées mais qui répondent également à ce label. Alors, c’est maintenant
Conjoncture : du mouvement !
Le nombre des transactions en France devrait nettement baisser en 2012. Quant aux prix, les professionnels restent partagés.
Le marché de l’immobilier devrait connaître en 2012 un net tassement des transactions. Les professionnels en font foi. “Le nombre total de transactions dans l’ancien devrait tomber à 600.000 en 2012, soit une baisse de près de 15% par rapport à 2011“, affirme un agent immobilier. Une certitude, les banques françaises croulant sous l’afflux de nouveaux dossiers resserrent le plus souvent leurs conditions de délivrance de crédit. Ainsi, les taux d’intérêts des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 3,93% en décembre 2011, en nette hausse par rapport à leur plus bas niveau historique (3,22% en moyenne). Pour ce qui est de l’évolution des prix, les professionnels sont loin d’être unanimes. Pour les uns “beaucoup d’établissements financiers ont anticipé une chute des prix de 5% à 9% en 2012 avec une baisse simultanée de 8% des ventes“. Pour la Fnaim en revanche, “la pression de la demande en raison de la pénurie de logements” devrait empêcher une forte baisse.
Taxation des plus-values : les terrains épargnés jusqu’en 2013
Votée en septembre la réforme de taxation des plus value entre en vigueur le 1er février… Ce qui va changer !
On le sait, il existe désormais un nouveau régime de taxation des plus-values -moins avantageux – qui va entrer en vigueur en début d’année. Celle-ci qui ne s’applique pas aux résidences principales, fait passer le délai avant exonération complète de 15 à 30 ans de détention. Le rythme proposé en fin de compte, après de nombreuses modifications, sera donc de :
- 2% d’abattement par an entre 6 et 17 ans de détention
- de 4% par an de 18 à 24 ans
- de 8% par an de 25 et 30 ans.
L’exonération sera ainsi nulle
- jusqu’à 5 ans
- de 10% au bout de 10 ans
- de 20% au bout de 15 ans
- de 60% au bout de 25 ans
- totale à partir de 30 ans.
Par ailleurs, la dégressivité était plus intéressante jusqu’alors, puisqu’elle était appliquée à raison de 10% par tranche de cinq ans. En revanche, les ventes de terrains constructibles, pour lesquelles une promesse a été signée avant le 25 août 2011 et l’acte authentique avant le 31 décembre 2012, échappent à l’alourdissement programmé de l’imposition sur les plus-values… La réforme sera dans leur cas applicable qu’en 2013.
Le PTZ plus nouvelle formule !
Le Prêt à Taux Zéro Plus a aussi subi un lifting… Entré en vigueur en 2011, le dispositif a été profondément modifié. Conditions de ressources, type de logements, montant, durée..
Que reste-t-il du PTZ plus ? Exclusivement dédié aux primo-accédants, il est toujours destiné à l’acquisition d’une résidence principale, mais la version 2012 a subi de nombreuses modifs. Jusqu’à présent, l’obtention d’un Prêt à Taux Zéro Plus se faisait sans condition de ressource. Ce n’est plus le cas. A compter de ce début d’année, le PTZ Plus 2012 est en effet soumis déterminé par les revenus. Calculé sur la zone géographique et d’un revenu fiscal n’excédant pas un plafond fixé entre 26.500 et 43.500 et la composition du ménage. De plus, les logements anciens passent à la trappe. Seuls les emprunteurs souhaitant financer l’acquisition d’un bien immobilier neuf peuvent, dès à présent, prétendre au PTZ Plus (sauf dans le cas des logements HLM et de l’ancien rénové). A savoir en effet, un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation d’envergure pourra être considéré comme neuf et donc bénéficier de ce type de prêt et ce dès le 1er juin 2012. Dans l’ensemble, les montants du prêt sont aussi revus à la baisse, rabotés de 1 à 2 % en fonction du type de bien et de sa géolocalisation. Autre bouleversement, la durée de remboursement qui passe 30 ans maxi à 25 ans.
Un nouveau projet immobilier dans l’air?
