Vous êtes décidés à investir dans un bien immobilier. Dans la plupart des cas, un prêt est nécessaire. Attention, le choix de la banque n’est pas anodin…
Comment choisir la bonne banque, en fonction de son projet immobilier ? Dans un premier temps, il est important de consulter celle où vous avez vos comptes. Etudiez avec un conseiller et montez un dossier sur le prêt que vous souhaitez obtenir (montant du prêt, de l’apport personnel éventuel, taux d’endettement, sachant que les banques se mouillent rarement au delà de 30%). Pour avoir une vision globale du coût du crédit, il faut prendre en compte celui des assurances, des frais de dossier et celui des intérêts calculés en fonction du taux d’emprunt (taux fixes ou variables ) et de la durée du prêt. A regarder de près : le montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, la possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe… Ensuite, il est impératif de faire jouer la concurrence et de monter des dossiers parallèles. En effet, il est souvent possible d’obtenir quelques ristournes commerciales sur les frais de dossier par exemple. De plus, il existe sur le net de nombreux sites qui permettent de comparer les offres de différents établissements. N’hésitez pas à y avoir recours et prenez conseil. Prenez aussi le temps de comparer les offres et de faire monter les enchères…
Mettre toutes les chances de son côté
Avant de souscrire un prêt immobilier, il est impératif de faire le tour des établissements de crédit mais aussi de connaître à fond les possibilités qui s’offrent à vous.
Dans le choix d’un prêt, mieux vaut être vigilant. Regardez par exemple si vous pouvez faire baisser la facture avec des prêts réglementés, avec des prêts à taux zéro ou en accession à la propriété. A savoir, il est toujours possible de négocier notamment sur le taux, les mensualités, la durée de l’emprunt, les assurances et les garanties de l’emprunt. Les frais de dossier qui peuvent représenter jusqu’à 1 %, peuvent ainsi être réduits voire être offerts. En cas de remboursement anticipé, des indemnités peuvent être demandées. Il n’est pas rare de négocier d’office la suppression de cette clause. Même chose pour l’assurance garantie revente dont le tarif varie d’une banque à l’autre. De plus, si la banque débloque les fonds en plusieurs fois en cas de construction ou de travaux, le remboursement ne commence qu’une fois le montant du prêt intégralement versé. Dans l’intervalle, on peut vous réclamer des intérêts intercalaires qui viennent se greffer sur le coût total. Là encore, vous pouvez négociez.
Crédit : choisir son taux d’intérêt
Avec une moyenne de 3,30 % en septembre dernier, les taux d’intérêt sont historiquement bas. Sachant cela, la partie n’est pas encore jouée…
Le calcul du taux d’un prêt immobilier se base sur deux notions : l’apport personnel s’il y en a un -aujourd’hui les banques peuvent prêter 100 %- et la rapidité de recouvrement. En clair, plus le prêt est court, moins il coûte. Après il reste à choisir la formule. Le prêt à taux fixe, est de loin le plus pratiqué car tout est fixé à l’avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances. Contrepartie de cette simplicité : les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variables. On est perdant si les taux baissent et gagnant s’ils augmentent (ce qui est le cas le plus probable). Autre possibilité, les prêts à taux variable, dont le taux augmente et baisse en cours d’emprunt en même temps que les taux du marché. La quasi-totalité des établissements propose aussi des prêts à taux variables « capés » pour limiter la hausse ou la baisse. Certains prêts à taux variable, ne sont pas plafonnés. Ils affichent les taux les plus faibles du marché mais comportent naturellement un risque pour l’emprunteur. Mieux vaut réserver cette formule à des emprunts sur une courte période, inférieure à cinq ou six ans.
Prêt : La bonne durée
Des prêts sur 20, 25, 30 ans sont aujourd’hui octroyés par les banques. Attention, si la formule a son intérêt…Elle coûte très cher ! (en intérêts)
Aujourd’hui les prêts sur 25 ou 30 ans ne sont plus exceptionnels. L’intérêt d’un prêt de longue durée est évident. Il permet d’obtenir un financement plus important que pour un prêt sur 15 ans -la moyenne en France- et avec des mensualités plus légères. En revanche, le coût du crédit s’en ressent, il peut quasiment doubler en passant d’un remboursement de 15 ans à 30 Ce qui laisse rêveur. A qui cela s’adresse le prêt longue durée ? Aux personnes jeunes qui ne risquent pas une éventuelle baisse de revenu, qui comptent conserver le bien longtemps, c’est à dire un minimum de 10 ans, (sachez pourtant qu’en moyenne un bien est conservé 7 ans)… Autre recommandation, prévoyez de pouvoir rembourser par anticipation et donc soyez vigilants sur les pénalités, ou les possibilités d’adapter les mensualités en cas d’augmentation de revenus, ce qui rend possible de raccourcir la durée du prêt. Et surtout au vu de la distance, tablez sur la sécurité, préférez un taux faible et fixe !
Renégocier son prêt… A quelles conditions !
Au vu des taux d’intérêts bas, certains seront tentés de renégocier leur crédit… Attention le parcours est semé d’embûches
Renégocier son crédit, c’est tentant lorsque l’on a souscrit un emprunt à 6 ou 7% et que les taux s’affichent à moins de 4 % !… mais à l’arrivée ce n’est pas toujours intéressant. Il importe en effet de prendre en compte :
- La part des intérêts : au début, on rembourse surtout des intérêts et à la fin presque uniquement du capital. Du coup, plus on avance dans le temps, moins le remboursement anticipé est avantageux.
- La renégociation entraîne en outre une série de frais (indemnité de remboursement anticipé notamment) sauf à persuader son banquier de substituer à l’ancien prêt un prêt moins coûteux.
A savoir depuis 1999, la pénalité est supprimée quand le remboursement est consécutif à certains événements affectant l’emprunteur ou son conjoint à savoir : le changement du lieu d’activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle
Qui dit nouveau prêt dit nouvelles assurances. Et il est fort probable que l’assurance-décès à souscrire sera plus coûteuse qu’il y a cinq ou dix ans. Autant d’éléments à prendre en compte avant de se lancer dans une renégociation.
Un nouveau projet immobilier dans l’air?
Simulation de prêt immobilier
Enfin un article qui sensibilise sur des questions anodines liées au prêt immobilier. Merci pour nous mettre en garde ainsi. On ne le dit jamais assez : négocier, comparer, simuler son prêt immobilier en ligne ne sont pas des actions vaines. Au contraire, il faut se battre sur tous les plans. Donc, il ne faut pas se contenter de négocier le taux ou les autres clauses du contrat de prêt mais il faut bien choisir sa banque, sa durée, et être prêt à renégocier à tout moment.