Automne 2010, le marché immobilier a retrouvé un peu de peps même si les professionnels ne crient pas encore victoire. Zoom sur la location…
Dans un contexte où les conditions de crédit restent attractives, le marché locatif marseillais souffre encore ! Un peu. Moins qu’avant. Selon les chiffres de l’Observatoire Immobilier de Provence, 2010 laisse entrevoir la fin de la dégradation puisqu’en 2009, le marché avait dégringolé de 34% revenant au niveau de 2004. Dans les faits, le délai moyen de mise en location s’allonge et les exigences des candidats s’avèrent plus grandes que par le passé. + 12% pour la vacance locative. Et pourtant, ce constat n’affole pas les propriétaires puisque le nombre de logements dans lesquels des travaux ont été effectués ne cesse de baisser : 10 % cette année contre 16 % l’année précédente. A la rentrée, le niveau des loyers s’élève donc à 12, 4 euros le mètre carré avec une croissance annuelle des loyers d’environ 2, 2 %. La pression reste plus forte sur les studios et une pièce, qui représentent plus de 20 % du marché avec un prix moyen à 15,4 euros le mètre carré quand ceux des 4 -5 pièces qui impactent moins de 15 % du marché, restent, eux, aux environ de 10 euros le mètre carré.
L’ancien : un marché solide
Ca repart pour l’ancien dans le département. Les acquéreurs reprennent confiance… Vavavoum
Dans l’ancien, les professionnels notent une reprise évidente à Marseille. Avec une baisse des prix infime, de 0,7 % sur les premiers mois de 2010. Rassurés par la résistance du marché et par des taux d’intérêt toujours aussi bas, les acquéreurs reprennent confiance. Depuis le début de l’année 2010, les volumes de vente ont progressé de 30% dans le département. Les prix des appartements anciens ont gagné 2 % alors même que celui des maisons accuse une perte de 1%. Avec une hausse de 2,3 %, Marseille, selon la chambre régionale des Notaires, s’établit à un prix moyen de 2409 euros pour un appartement. La maison est, elle, à un prix moyen de 300 000 euros. Le marché est porteur pour les petites surfaces : + 13 % depuis un an dans le département alors que dans le même temps, les grands appartements peinent à profiter de la reprise. Selon un professionnel, « l’offre reste excédentaire. Les niveaux de prix trop élevés ». On se résume. A Marseille, pour la FNAIM, les prix s’élèvent entre 1846 et 5067 euros le mètre carré pour les studios et une pièce et s’établissent dans une fourchette qui va de 1571 euros à 3495 euros, pour un 5 pièces et plus. Côté maison, ce prix varie de 1762 euros à 4326 le mètre carré pour 4 pièces et de 2063 à 5037 euros le mètre carré pour 6 pièces.
La maison individuelle sort de l’ornière
Longtemps laminée par la conjoncture, le marché de la maison individuelle reprend des couleurs. Quelques chiffres…
Dans les Bouches-du-Rhône et à Marseille, la maison individuelle va mieux. 946 permis de construire ont été autorisés cette année. Cela a du sens quand on sait que ce chiffre est en augmentation de 46%. Pour la maison groupée, 590 permis ont été accordés. Ce qui représente une hausse 26%. Des résultats très en deça de la moyenne nationale. Pour les mises en chantier en revanche, pas de quoi pavoiser avec des baisses de 19 % pour la maison individuelle pure et de 17 % pour le groupé. Selon l’Union des maisons françaises Paca, l’explication est simple, « le décalage est de plus en plus élevé entre la vente lors de la signature du contrat et les ouvertures de chantier ». En effet, si les chiffres des ventes sont eux en plein boom -plus 28 % en secteur diffus sur les mois d’été en raison du plan de relance qui porte ses fruits à la fois pour les primo accédants et les investisseurs-, c’est sur le marché de la secundo accession “pour reprendre un terme barbare” que ça coince. Selon un expert, il serait complètement paralysé par le secteur de l’ancien, qui bloqué entraînerait l’impossibilité des prêts relais de fonctionner. Un exemple ? Quand le marché de la maison individuelle se partageait à 50 /50 entre les nouveaux propriétaires et ceux qui l’étaient déjà il y a 4 ans, il s’établit aujourd’hui à 80/20 en faveur des premiers.
Neuf : on consolide
Tout va bien du côté du neuf. En partie grâce au soutien des pouvoirs publics. Malgré quelques changements de législation, le marché devrait rester stable !
Deuxième semestre 2010, ça bouge dans le neuf. Il faut dire que le marché bien dopé par les dispositifs de relance, du PTZ au Scellier a été soutenu par les pouvoirs publics. Ce sont les primo accédants qui en bénéficient. Du côté des Bouches-du-Rhône en allant jusqu’à l’aire avignonnaise, la fédération des promoteurs constructeurs de Provence aligne des chiffres probants. 850 logements aidés sur les 6 premiers mois de l’année, soit le double de l’année précédente. Pour les résas, ça bouge aussi, elles progressent de 9% avec 4013 logements. Les mises en vente augmentent, elles, de 50 %. Les prix s’orientent doucement à la hausse, entre 0,5 et 3%. Une bonne santé globale du secteur que les professionnels espèrent voir perdurer. Beaucoup craignent que la baisse envisagée du Scellier et que la suppression du Pass foncier n’impactent le marché… Tout en sachant que le PTZ nouvelle génération qui entre en vigueur en 2011, devrait quand même contribuer à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes et intermédiaires…. A voir donc !
Chiffres : une étude clé
Pour mettre tout le monde d’accord sur les chiffres de l’immobilier, le conseil supérieur du Notariat a rendu un rapport. Objectif : fiabiliser les indices de prix.
Les notaires se sont attelés à une tâche d’ampleur : rendre lisibles et transparents les prix du marché immobilier. Une étude du conseil supérieur du notariat prévue pour début 2011 et diligentée par les pouvoirs publics, tente de mettre bon ordre dans l’affaire. La démarche se veut en effet scientifique, établie sur plusieurs années et basée sur des échantillonnages de notaires répartis sur l’ensemble du territoire et en lien avec l’Insee. Premier constat, les disparités entre différentes zones géographiques sont colossales. Si l’on prend l’exemple qui nous intéresse de Marseille, le rythme des hausse de prix s’élèverait entre 10 et 15 % cette année. Une augmentation qui constituerait un rattrapage des baisses de 2008 et 2009.
Pour le conseil supérieur des notaires, l’objectif de cette étude est claire et limpide : assainir la communication autour des prix et permettre aux secteur de retrouver une harmonie naturelle autour de ses indices. Un beau challenge !!!
Un nouveau projet immobilier dans l’air?
