2015, le réveil du marché immobilier

Pour la plupart des professionnels de l’immobilier, le marché montre des signes de reprise. Après des années de baisse, les prix ont enregistré une légère hausse de 1,4 % ces derniers mois à Marseille et ne devraient pas s’en tenir là. Les secteurs qui tiennent le haut du pavé, sont ceux où la baisse avait été la plus importante. 

Le marché en plein renouveau

Le marché remonte, oui semble t-il, dans quelles proportions ? Qu’en est-il exactement ? Notre analyse…

Si le marché a longtemps été porté par des taux de crédit historiquement bas, aujourd’hui la relève montre son nez sur le marché de l’immobilier ancien à Marseille. Le simple fait que le premier trimestre traditionnellement attentiste et par définition saisonnier, soit en hausse de 1,4%, est, d’ores et déjà, une prouesse. D’autant que dans le reste de la France, la tendance est toujours à la baisse. Une légère remontée qui reste à nuancer au regard des chiffres de l’année où le prix au mètre carré a perdu 3% environ. Reste qu’au premier trimestre, dans la cité phocéenne le prix moyen d’un appartement dans l’ancien s’établit aux alentours de 2 850 euros le mètre carré. Attention, ce chiffre est à prendre en considération en fonction des arrondissements et du type de bien. Les prix peuvent varier entre plus et moins 20% dans une même rue entre un bien joliment exposé, situé au dernier étage, avec terrasse et un autre bien, sombre, avec quelques travaux à réaliser.

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Détails par arrondissement

Dans certains lieux, les prix ont plus grimpé que dans d’autres. Comment et pourquoi…

C’est dans les arrondissements qui avaient enregistré la plus forte baisse que les prix ont remonté. Ainsi le 16ème autour de l’Estaque a connu une forte progression avec des prix au mètre carré qui tournent autour de 2 325 euros le mètre carré selon le baromètre du site seloger.com soit plus 26%, un record depuis l’année dernière !

A noter, ce sont des quartiers en plein renouveau qui enregistrent la plus forte croissance. Dans le Panier en pleine restructuration urbaine, la maison de ville ou l’appartement rénové s’y échangent pas moins de 2 800 euros le mètre carré, soit +5%. C’est aussi le 5ème où le passage du tramway aidant, on trouve de beaux appartements haussmanniens aux alentours de 2 500 euros le mètre carré ce qui représente une hausse de 2,2 %. Le 3ème, autour du quartier de la Joliette réaménagé, a, lui aussi, le vent en poupe. Les prix s’y établissent entre 1 600 et 1 700 euros le mètre carré soit une hausse de 4,1 %. La stabilité voire une légère baisse est de mise pour les biens vers le 6ème, le 7ème mais il faut dire que les prix s’y étaient envolés.

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Tout dépend des biens !

Du studio à la villa, du 1^er au 7ème, les prix varient et ne sont pas proportionnels… Etat des lieux.

Du neuf à l’ancien, du studio à la maison individuelle le prix au mètre carré n’est pas proportionnel à la surface. A Marseille, le marché de l’ancien reste porté par les achats de résidences principales dans des budgets inférieurs à 200 000 euros. Si dans certains secteurs il est possible de trouver des biens à moins de 1 500 euros le mètre carré notamment dans les 3, 15, 16èmes, le marché haut de gamme à plus de 3 000 euros le mètre carré et l’engouement pour les biens atypiques se maintiennent. Un bel appartement avec terrasse se vend bien en quelques semaines tout comme un loft bien rénové dans les 1^er et 6ème, et ce, à condition d’être au prix. Pour les biens rares avec un terrain où, en front de mer, avec une belle vue, le prix du mètre carré peut encore dépasser les 5 000 euros du mètre carré.

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Le neuf touché…

Neuf ou ancien, chaque bien a ses avantages. Sachez que la ville compte de nombreux programmes, il existe des affaires à faire.

Dans le neuf, le prix moyen reste stable à Marseille, à 3 928 euros le mètre carré cette année. En revanche depuis 2014, le nombre de ventes a chuté de 18%, et celui des mises en ventes a reculé de 15%. En première ligne les primo-accédants qui peinent à acquérir une résidence principale d’une part parce que les banques ont serré la vis, de l’autre parce que les règles d’attribution du prêt à taux zéro sont devenues plus drastiques. Le prix d’achat maximum doit être 2 350 euros mètre carré HT. Dans le secteur de Sainte-Marthe dans le 14ème, par exemple où de nombreux programmes sont sortis de terre, cela freine les ventes.  De même les tarifs varient en fonction de la surface. Ainsi en faisant une moyenne des principaux programmes immobiliers neufs de la ville, le prix du studio s’établit globalement à 133 000 euros, quand celui du 3 pièces est de 284 000 euros et celui du 4 pièces et plus grimpe à 364 000 euros. Au delà de 5 pièces et plus, les prix s’envolent à plus de 700 000 euros puisque là on touche des biens de grande superficie donc rares dans la cité.