Le début de l’année 2026 marque une rupture pour le secteur immobilier. Le Parlement n’a pas adopté la loi de finances dans les délais. Plusieurs réformes restent donc bloquées. D’autres évolutions réglementaires s’appliquent toutefois dès le 1er janvier. Dans ce contexte hybride, distinguer ce qui change réellement de ce qui reste en attente devient indispensable. Professionnels, investisseurs et bailleurs doivent ajuster leurs pratiques et leurs stratégies.
Honoraires de location : une revalorisation longtemps attendue
Les plafonds des honoraires imputables aux locataires évoluent pour la première fois depuis 2014.
Un arrêté publié le 20 novembre 2025 prévoit désormais une révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers, y compris lorsque l’IRL recule.
Depuis le 1er janvier 2026, les plafonds applicables aux baux d’habitation augmentent. En zone très tendue, ils atteignent 12,10 €/m². En zone tendue, ils s’établissent à 10,09 €/m². Dans le reste du territoire, ils atteignent 8,07 €/m². Le plafond de l’état des lieux s’élève désormais à 3,03 €/m², quelle que soit la zone.
Dans un contexte de marges sous pression, cette revalorisation pousse certains professionnels à ajuster leurs pratiques tarifaires. Le principe de partage des honoraires entre bailleur et locataire continue toutefois de s’imposer.
DPE : un changement méthodologique aux effets immédiats
La réforme la plus structurante concerne le diagnostic de performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Le ministère de l’Aménagement du territoire a acté cette évolution par un arrêté publié le 26 août 2025.
La consommation réelle des logements ne change pas. En revanche, le calcul du DPE évolue. Le classement énergétique s’améliore mécaniquement pour les logements chauffés à l’électricité.
Selon le cabinet du Premier ministre, cette réforme permettrait à environ 850 000 logements de sortir du statut de passoire énergétique. La majorité de ces biens passent des étiquettes F ou G vers E ou D, sans travaux.
Les propriétaires peuvent télécharger une nouvelle étiquette DPE intégrant ce coefficient sur le site de l’ADEME.
Copropriété : le plan pluriannuel de travaux devient incontournable à la vente
Depuis le 1er janvier 2026, les règles évoluent pour les ventes en copropriété.
Dès lors qu’un syndicat a établi un projet de plan pluriannuel de travaux, le vendeur doit l’annexer à l’acte de vente, quelle que soit la taille de la copropriété.
Jusqu’ici, cette obligation concernait principalement les copropriétés de plus de 50 lots. Le législateur achève ainsi le calendrier progressif prévu par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Cette évolution renforce les exigences de transparence. Elle peut aussi rallonger les délais de transaction, en particulier dans les petites copropriétés peu structurées sur les enjeux de travaux.
MaPrimeRénov’ : un gel aux conséquences lourdes
Le gouvernement a fermé le guichet MaPrimeRénov’ au 1er janvier 2026.
L’absence de loi de finances votée bloque toute réouverture du dispositif.
Pourtant, l’Agence nationale de l’habitat avait adopté en décembre 2025 un budget prévisionnel de 4,6 milliards d’euros. Elle destinait 3,4 milliards d’euros à MaPrimeRénov’. Sans cadre budgétaire, ce budget reste inopérant.
Selon le ministère du Logement, environ 80 000 dossiers déjà déposés voient leur instruction retardée. De nombreux chantiers de rénovation énergétique restent donc en attente.
Visale : un ajustement ciblé du soutien à la location
Action Logement fait évoluer le dispositif Visale à compter du 6 janvier 2026.
Les plafonds de loyers augmentent et s’adaptent désormais à trois grandes zones géographiques.
Le plafond de ressources pour les salariés de plus de 30 ans hors mobilité atteint désormais 1 710 euros. Cette évolution élargit l’accès à la garantie pour les ménages modestes.
Le dispositif couvre désormais les baux glissants et certaines formes de cohabitation intergénérationnelle, à titre expérimental. La durée maximale de cautionnement s’aligne sur celle du bail initial, dans la limite de trois ans.
Indices locatifs : une baisse inédite depuis plusieurs années
Fait plus rare, les principaux indices utilisés pour la révision des loyers commerciaux et professionnels affichent simultanément une baisse au troisième trimestre 2025. L’ILC recule de 0,45 %, l’ILAT de 0,04 % et l’ICC de 4,06 %, selon les données publiées par l’INSEE.
Pour les baux indexés sur ces références, la révision annuelle peut donc conduire à une stagnation, voire à une diminution du loyer, un paramètre à intégrer dans les stratégies de négociation à venir.
Ce qui n’a pas encore bougé
Enfin, plusieurs réformes structurantes, très débattues à l’automne, ne sont pas entrées en vigueur au 1er janvier 2026. La création d’un véritable statut du bailleur privé, l’alignement des fiscalités du meublé et du nu, ou encore la remise en cause des abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières restent suspendues au vote d’une loi de finances.
Dans l’attente d’un texte budgétaire, espéré avant le printemps, l’État fonctionne sur la base d’une loi spéciale limitant toute création de mesure nouvelle.
Une année à deux vitesses
Le début de l’année 2026 dessine ainsi un paysage immobilier contrasté. D’un côté, des ajustements techniques aux effets immédiats, parfois massifs, comme la réforme du DPE ou la généralisation du PPT. De l’autre, des réformes de fond repoussées par l’incertitude budgétaire.Pour les professionnels, les investisseurs et les bailleurs, la capacité à distinguer ce qui s’applique de ce qui reste en suspens devient un enjeu central, dans un marché déjà marqué par la prudence et l’attentisme.